خروج حباب مسکن از شرایط انفجاری - وبلاگ هلو

به گزارش وبلاگ هلو، با بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار سال جاری شرایط حباب سنج از حالت انفجاری خارج شده و به زیر مرز 30 واحد رسیده است، اما هنوز تا نقطه مطلوب فاصله زیادی دارد.

به گزارش گروه مالی وبلاگ هلو، فصل اول کاهش قیمت مسکن در 1400 باعث شد حباب ملکی در مرکز به میزان 6 واحد عددی کاهش پیدا کند. بهار امسال، میانگین قیمت آپارتمان در تهران برای دو ماه متوالی کاهش یافت و در عین حال، سطح قیمت در فاصله ابتدا تا انتهای فصل حدود 2درصد افت کرد. این تغییر محسوس در نبض قیمت مسکن روی نشانگر دستگاه حباب سنج بازار ملک نیز منعکس شد؛ به طوری که نسبت قیمت به اجاره (P به R) در تهران از عدد 35 در زمستان پارسال به سطح عددی 29 در بهار امسال کاهش یافت. سقف متعارف این نسبت 24 تا 25 است و در عین حال میانگین آن طی سه دهه اخیر عدد 21 بوده است.

با این حال، جهش بی سابقه قیمت مسکن در این دوره باعث رشد انفجاری نسبت قیمت به اجاره و اختلال در رابطه متعارف این دو متغیر ملکی شد. وضع موجود، اما نشان می دهد حباب قیمت مسکن تحت تاثیر برگشت قیمت ها از اضافه پرش در حال کم شدن است، اما هنوز تا رسیدن به سطح متعارف، فاصله وجود دارد. البته طی فصل اول امسال، پرواز تاریخی اجاره بها نیز در تغییر عدد دستگاه حباب سنج موثر بود. در این گزارش اثر چربی سوزی بازار ملک -کاهش قیمت ها- و بعلاوه میزان فعلی حباب مسکن در 22 منطقه مرکز را آنالیز نموده ایم.

سایز حباب قیمت مسکن در بهار 1400 نسبت به فصل زمستان سال گذشته شش واحد کوچک تر شد. نماگر حباب سنج مسکن که در زمستان 1399 رکورد بالاترین میزان در طول دست کم سه دهه اخیر را ثبت نموده بود، در سه ماه نخست امسال قدری کاهش یافت. این نماگر نسبت قیمت به اجاره مسکن است که در زمستان 99 میزان آن 35 واحد بود و در بهار به 29 واحد رسید.

فاصله میان قیمت و اجاره مسکن یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب سنج در بازار مسکن به کار می رود. با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان نسبت موسوم به P/ R به دست می آید که میزان آن نشان می دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ به واسطه این نسبت بعلاوه می توان پیش بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می گردد. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک گردد می توان این طور نتیجه گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد.

تازه ترین داده های مستند از شرایط اجاره بها در بهار امسال که از سوی مرکز آمار منتشر شده است نشان دهنده رشد 50 درصدی میانگین اجاره بها نسبت به فصل مشابه سال گذشته بوده است. به این ترتیب میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در فصل بهار به 83 هزار و 500 تومان رسید. بر این اساس و با توجه به میانگین 29 میلیون و 300 هزار تومانی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در فصل بهار، نسبت قیمت به اجاره مسکن در این فصل شش واحد کاهش یافت و در عمل حباب قیمت مسکن شش واحد کوچک تر شد.

زمستان سال گذشته مقطعی بود که حباب تاریخی قیمت مسکن شکل گرفت، طوری که نسبت قیمت به اجاره در این مقطع زمانی به 35 واحد رسید، به این معنا که میانگین قیمت مسکن در این فصل 35 برابر میانگین اجاره بها بود. این عدد وقتی معنادار می گردد که بدانیم سطح متعارف تاریخی نسبت مذکور در همه ادوار گذشته دست کم از زمانی که آمار های رسمی برای محاسبه نسبت منتشر شده، چقدر بوده است. میانگین تاریخی نسبت P/ R در طول سه دهه گذشته را محاسبه نموده ایم که نشان می دهد میزان آن 21 واحد بوده است.

از سوی دیگر کف و سقف این نسبت در مقاطع مختلف رکود و رونق بازار معاملات مسکن به طور میانگین بین 14 تا 24 واحد بوده است. مقادیر بالاتر به منزله پیشی گرفتن بیشتر رشد قیمت مسکن از اجاره بها است که مربوط به دوره های رونق بازار و جهش قیمت است. بعلاوه در مقاطعی که بازار مسکن دچار رکود بوده و جو قیمتی آرام است، به تدریج این نسبت کاهش پیدا نموده و به کف یعنی 14 واحد نزدیک تر می گردد. به این ترتیب به هر میزان که نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف یعنی 24 واحد فراتر رود، به همان میزان بازار مسکن دچار اضافه پرش شده است.

تشکیل حباب تاریخی قیمت مسکن

در فاصله سال های 97 تا 99 به واسطه جهش بی سابقه و دنباله دار قیمت مسکن، رشد اجاره بها نیز به عنوان تابعی از قیمت مسکن تحت تاثیر نهاده شد. در واقع اضافه پرش تاریخی قیمت مسکن در تهران در پی سه سال جهش پیاپی موجب شد سطح قیمت به اجاره با عبور از مرز 30 واحد به حالت انفجاری یعنی عدد بی سابقه 8/ 31 واحد در یک سال 99 برسد. این میزان در زمستان رکورد تاریخی P/ R را ثبت کرد و به میزان 35 واحد رسید. اما آمار رسمی از شرایط اجاره بها نشان می دهد میزان حباب تاریخی قیمت مسکن یک فصل پس از تشکیل قدری کوچک تر شده است.

علت شکل گیری حباب تاریخی قیمت مسکن، رشد بی سابقه قیمت مسکن است، کمااینکه بر اساس داده های آماری چند دهه اخیر از بازار مسکن، پیش از سال های 97 تا 99 این حجم از رشد قیمت مسکن آن هم به شکل مداوم حتی در مقطع رکود معاملات بی سابقه بوده است. اگرچه اجاره بها تابعی از رشد قیمت مسکن است، اما سرعت رشد قیمت مسکن در فاصله سال های 97 تا 99 بیشتر از رشد اجاره بوده و همین موضوع سبب شده حباب قیمت مسکن به تدریج بزرگ و بزرگ تر گردد.

دو عامل برگشت از اضافه پرش.

اما چه چیزی سبب شد سایز حباب مسکن در بهار امسال شش واحد کوچک تر گردد؟ کوچک تر شدن حباب می تواند نتیجه کوچک تر شدن صورت کسر حباب سنج باشد که در بهار امسال همین ماجرا رخ داد. بهار امسال فصل آغاز چربی سوزی قیمت مسکن و بازگشت از اضافه پرش سه سال قبل از آن بود؛ روندی که تا به امروز نیز ادامه پیدا نموده و اگر اخبار منفی از شرایط متغیر های غیرمالی و بیرونی بازار مسکن منتشر نگردد، می تواند در ماه های آینده نیز استمرار داشته باشد؛ کمااینکه تجربه سال های اخیر نشان داده حساسیت بازار مسکن نسبت به ریسک متغیر غیرمالی به ویژه مذاکرات برای برطرف تحریم ها علیه ایران به شکل بی سابقه ای افزایش یافته است.

به این ترتیب در بهار امسال در بازار املاک تهران در پی کاهش حدود 5 درصدی قیمت اسمی مسکن طی دو ماه فروردین و اردیبهشت و افت حدود 2 درصدی قیمت اسمی در فاصله ابتدا تا انتهای فصل، حباب قیمت مسکن به میزان 6 واحد عددی سایز کم کرد. در واقع دوره گذر از فاز جهش که از آن با عنوان پساجهش یاد می کنیم، سبب شده صورت کسر حباب سنج در بهار قدری کوچک تر گردد که به تعدیل این نسبت یاری نموده است.

علاوه بر این عامل دومی که روی کوچک تر شدن حباب قیمت مسکن اثر داشت، تغییرات بی سابقه قیمت اجاره بها بود. به طور کلی علاوه بر کوچک تر شدن صورت کسر حباب سنج یعنی نسبت P/ R، بزرگ تر شدن مخرج نیز می تواند به بهبود این نسبت یاری کند. در بهار امسال میانگین رشد اجاره بها نسبت به بهار سال گذشته 50 درصد محاسبه شده که یک میزان تاریخی برای رشد اجاره مسکن در شهر تهران محسوب می گردد. به این ترتیب رشد تاریخی اجاره بها نیز در کاهش حباب قیمت مسکن دخیل بوده است.

در سال های اخیر در پی جهش قیمت مسکن و از آنجا که رشد اجاره بها با فاصله از آغاز جهش مسکن رخ داد، عایدی اجاره به تدریج برای مالکان کاهش یافت. عایدی سالانه متعارف اجاره آپارتمان مسکونی بین 4 تا 6 درصد از ارزش روز ملک است، اما در سال های اخیر، چون سرعت رشد قیمت مسکن بیش از سرعت رشد اجاره بها بود، عملا این عایدی در بسیاری از منطقه ها مصرفی شهر تهران کاهش پیدا نموده بود. به این ترتیب موجران درصدد احیای عایدی خود برآمدند و آنچه به شکل افزایش قابل توجه اجاره بها در بهار امسال منعکس شد، در واقع کوشش برای رساندن عایدی به حداقل نرخ متعارف سالانه یعنی چهار درصد از ارزش ملک بود. البته داده های موجود نشان می دهد این فاصله در بهار 1400 هنوز به طور کامل پر نشده است، اما میزان عایدی اجاره در شهر تهران با رشد قابل توجه در این فصل بهبود پیدا کرد و به 5/ 3 درصد رسید.

فعالان بازار مسکن معتقدند کاهش عایدی اجاره داری به علت جاماندن رشد اجاره از مسکن سبب از بین رفتن جذابیت اجاره داری در نظر بعضی موجران شده بود، اما در پی رشدی که در ابتدای امسال روی ارقام اجاره بها اعمال شد، این عایدی بهبود پیدا نموده است. این شرایط می تواند موجب تحریک تقاضای اجاره داری در بازار مسکن گردد و به افزایش عرضه در این بازار بینجامد.

خروج حباب از شرایط انفجاری

با بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال شرایط حباب سنج از حالت انفجاری خارج شده و به زیر مرز 30 واحد رسیده است، اما هنوز تا نقطه مطلوب فاصله زیادی دارد. این میزان 29 واحد است و این در حالی است که سقف نسبت متعارف حباب سنج مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته 24 واحد بوده است؛ بنابراین اکنون می توان این طور نتیجه گیری کرد که نسبت مذکور تا رسیدن به محدوده متعارف باید به تدریج کاهش پیدا کند. این کاهش هم به وسیله کاهش قیمت مسکن (صورت کسر) و هم به وسیله افزایش اجاره بها (مخرج کسر) ممکن است. در واقع هر یک از این دو رخداد می تواند به کاهش سایز حباب قیمت مسکن در تهران یاری کند.

اما از آنجا که رشد اجاره بها در عین اینکه تابعی از قیمت مسکن است، به استطاعت متقاضیان اجاره خانه نیز ارتباط دارد، محدوده تغییرات اجاره بها با محدودیت روبه روست؛ بنابراین به نظر می رسد در ماه های پیش رو در صورتی که اتفاق غیرمنتظره ای در فضای اقتصاد کلان یا پیرامون متغیر غیرمالی موثر بر بازار ها رخ ندهد، می توان روی کاهش قیمت واقعی مسکن و بهبود تدریجی نسبت مذکور تا رسیدن به نقطه ایده آل یعنی برگشت کامل بازار از اضافه پرش امیدوار بود. در واقع چربی سوزی بازار مسکن هنوز به خاتمه نرسیده و تا رسیدن نسبت حباب سنج به بیشترین میزان متعارف (حداکثر 24 تا 25 واحد)، می تواند ادامه پیدا کند.

این محاسبات آماری بعلاوه نشان می دهد دست کم تا ابتدای تابستان امسال قیمت در بازار مسکن تهران در سطح نامتعارف و بازار، حبابی بوده است.

حباب مسکن در کدام منطقه ها بزرگ تر است؟

مقایسه میزان حباب قیمت مسکن در منطقه ها مختلف شهر تهران نشان می دهد در منطقه ها جنوبی مرکز یعنی منطقه ها 9 تا 20 نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال به طور میانه 29 واحد بوده و این در حالی است که در پنج منطقه لوکس و مصرفی نیمه شمالی شهر یعنی منطقه ها یک تا 5 این حباب به مراتب بزرگ تر و حدود 35 واحد بوده است.

در کنار این منطقه ها، دو منطقه 4 و 5 واقع در منتهی الیه شرقی و غربی تهران با توجه به اینکه به واسطه پرمعامله بودن هم در شرایط رونق و هم در فاز رکود به منزله پیشانی بازار مسکن شناخته می شوند، به طور جداگانه حباب سنجی شده اند. این دو منطقه عموما بیش از یک پنجم معاملات ماهانه مسکن در کل شهر تهران را به خود اختصاص می دهند و از این بابت منطقه ها شاخص بازار جابجایی ملکی به شمار می آیند. میانه نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار 1400 در دو منطقه مذکور 32 واحد بوده است.

این داده ها تایید می نماید که، چون سرعت رشد قیمت مسکن در منطقه ها جنوبی نسبت به منطقه ها شمالی در طول سه سال گذشته به ویژه در مقطع آغاز رونق (سال 97) به مراتب کمتر بود، اکنون نیز حباب مسکن در این منطقه ها به مراتب کوچک تر است. بعلاوه در منطقه ها لوکس و گران قیمت میزان این حباب به مراتب بزرگ تر است. این موضوع سبب شده در ماه های اخیر تغییرات قیمت در شمال و جنوب شهر به نحوی پیش برود که رابطه بین قیمت مسکن در این دو محدوده به حالت متعارف بازگردد. در واقع طی چند ماه گذشته همیشه سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی بیشتر بوده تا به تدریج فاصله قیمتی شکل گرفته به حد مورد انتظار همیشگی بازگردد.

اما بهبود شش واحدی سایز حباب مسکن چه منفعتی برای خریداران و مستاجران دارد؟ پیش از هر چیز نزدیک شدن نسبت قیمت به اجاره مسکن سبب می گردد در پی تخلیه حباب قیمت، سازنده ها تمایل بیشتری به فروش واحد های تکمیل شده خود پیدا نمایند. در سه سال گذشته فاصله قیمت و اجاره مسکن به حدی افزایش یافت که در عمل بسیاری از سازنده ها از عرضه ملک خود به بازار برای فروش منصرف شدند، اما از ابتدای امسال تا به امروز با برقراری ثبات نسبی در بازار مسکن، تمایل آن ها برای فروش آپارتمان های تکمیل شده به تدریج در حال افزایش است. بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز می تواند انگیزه سازنده ها را برای آشتی با بازار مسکن تقویت کند و در پی فروش واحد های تکمیل شده، جریان تخریب و نوسازی به عنوان حلقه دیگری از زنجیره بازار مسکن بهبود پیدا خواهد نمود.

منفعت دوم بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز عاید کسانی می گردد که با قصد اجاره داری خانه خریده اند. عایدی اجاره داری پارسال به 8/ 2 درصد از ارزش ملک افت نموده بود که این میزان در بهار به 5/ 3 درصد رسیده است. چنین بهبودی می تواند انگیزه عرضه آپارتمان های اجاری را افزایش دهد و مستاجران نیز از افزایش عرضه منفعت کسب نمایند؛ کمااینکه محدود شدن حجم آپارتمان اجاری در نهایت به ضرر مستاجران تمام می گردد و خود می تواند زمینه تندتر شدن شیب رشد اجاره بها گردد. این در حالی است که بهبود نسبت قیمت به اجاره در عین اینکه برای موجران عایدی دارد، نفع مستاجران را نیز از بابت عرضه با حجم معقول و متناسب با تقاضا تامین می نماید.

ابرفقر مسکن در مرکز به روایت اجاره بها

داده های مربوط به میانگین اجاره بهای سالانه هرمترمربع آپارتمان مسکونی در بهار 1400 نشان می دهد امسال بسیاری از ساکنان مرکز دچار ابرفقر مسکن هستند.

بیشترین اجاره بهای ماهانه یک مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به لوکس ترین منطقه مرکز یعنی منطقه یک تعلق دارد. در این منطقه اجاره هر مترمربع آپارتمان حدود 150 هزار تومان است و با توجه به اینکه میانگین متراژ مورد تقاضا در این منطقه 120 مترمربع است، امسال به طور میانه ماهانه 18 میلیون تومان اجاره به وسیله مستاجران این منطقه ها و دو منطقه نسبتا لوکس مجاور آن یعنی منطقه ها 2 و 3 پرداخت می گردد. البته بخشی از این رقم می تواند در قالب ودیعه و بخشی به صورت اجاره ماهانه پرداخت گردد که فرمول هر یک میلیون تومان ودیعه معادل 30 هزار تومان اجاره مبنای این تبدیل است. در دو منطقه چهار و پنج که یکی از مقاصد اصلی مستاجران از طبقه میانه عایدیی به شمار می آید، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان ابتدای امسال به 100 هزار تومان رسیده است. اگر مساحت میانه 90 مترمربعی مبنای محاسبه تقاضای مسکن در این منطقه ها قرار گیرد، اجاره بهای پرداختی ماهانه در این منطقه ها به طور میانه حدود 9 میلیون تومان است. در منطقه ها جنوبی شهر نیز میانگین اجاره ماهانه پرداختی به شکل ترکیبی از ودیعه و اجاره با احتساب مساحت میانگین 80 مترمربعی حدود 3 تا 4 میلیون تومان است.

بر اساس اعلام برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) اگر فرد بیش از 30 درصد عایدی ماهانه خود را به پرداخت هزینه تامین مسکن اختصاص دهد، دچار فقر مسکن است. به این ترتیب با توجه به سطح حقوق و دستمزد در امسال به نظر می رسد نه تنها اغلب خانوار های مستاجر بیش از این میزان اجاره می پردازند، بلکه بسیاری از آن ها نزدیک به تمام عایدی خود از ناحیه حقوق و دستمزد را به پرداخت اجاره اختصاص می دهند و دچار ابرفقر مسکن هستند.

منبع: دنیای اقتصاد