شهرهای داغ بازار مسکن 1400 - وبلاگ هلو

به گزارش وبلاگ هلو، آنالیز رالی تهران و10 شهر بزرگ در تورم ملکی، منجر به شناسایی جغرافیای داغ مسکن در سال 1400 شد.

آنالیز های دنیای اقتصاد در ارتباط با تازه ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مسکن در شهرهای کشور و مقایسه آن با تورم ملکی تهران نشان می دهد، پاییز پارسال، سرعت رشد قیمت مسکن در 10 شهر بزرگ کشور، شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، نه تنها به اندازه محسوس از تهران بیشتر شد بلکه شکاف تورمی این شهرها با تورم مسکن کل کشور نیز افزایش یافت. آخرین آمارهای رسمی در این باره نشان می دهد شکاف تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ کشور، به بیشترین حد خود طی دست کم 5 سال اخیر رسیده است.

این در حالی است که این شرایط در خصوص کشور نیز صادق است و آخرین آمارهای رسمی نشان دهنده آن است که گسل تورم ملکی کشور با تورم ملکی 10 شهر بزرگ، به طور بی سابقه ای در 5 سال اخیر عمیق تر شده است. در هر دو مورد، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن تهران و کل کشور بوده است. روندی که در سال های ابتدایی جهش قیمت مسکن، در دوره اخیر یعنی سال های 97 و 98 معکوس بود. یعنی در این سال ها سرعت رشد قیمت مسکن هم در تهران و هم در کل کشور بیشتر از سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی در این 10 شهر بزرگ بود. پاییز سال گذشته، بر اساس تازه ترین آمارهای اعلام شده از تحولات ملکی شهرهای کشور، تورم ملکی در 10 شهر بزرگ کشور شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، معادل 5/ 3 برابر تورم ملکی مرکز بود. به این معنا که میانه قیمت مسکن در این شهرها در سه ماهه سوم سال 1400، معادل 5/ 3 برابر سریع تر از میانگین قیمت مسکن در تهران رشد کرد.این در حالی است که در سال های اول جهش اخیر قیمت مسکن، همیشه سرعت رشد قیمت مسکن مرکز از تورم ملکی این شهرها بیشتر بود.

محاسبات نشان می دهد بعلاوه شکاف تورمی میان این 10 شهر و کل کشور به بیشترین اندازه خود در 5 سال اخیر رسیده است. تورم مسکن در این 10 شهر، در پاییز سال گذشته 8/ 1 برابر تورم مسکن کشوری بوده است. آمارها و برآوردها بعلاوه نشان می دهد در سال های ابتدایی جهش اخیر قیمت مسکن، همیشه سرعت رشد قیمت مسکن در کشور بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بوده است. این شرایط هم اکنون معکوس شده است و بر اساس آخرین آمارهای رسمی، قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ با سرعت بیشتر نسبت به قیمت مسکن کشور و تهران رشد نموده است. این در حالی است که شکاف بین تورم ملکی در این 10 شهر با تورم ملکی تهران و کشور نیز افزایش یافته است.

آنالیز ها بعلاوه نشان دهنده احیای نسبت متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرهای کشور است. آمارها وبرآوردهای انجام شده حاکی است بعد از سبقت بی سابقه تورم مسکن کشور از تورم مسکن تهران در بهار 1400، در تابستان سال گذشته، نسبت متعارف 7/ 2 برابری قیمت مسکن تهران به کشور احیا شد. در پاییز نیز مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در این زمینه، میانه قیمت مسکن در شهر تهران 7/ 2 برابر میانه قیمت مسکن در کشور بود. این موضوع نشان دهنده تثبیت شرایط متعارف در رابطه قیمت مسکن تهران و کشور بعد از یک دوره به هم خوردگی نسبت متعارف است. در حالی که آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن که می توان با استفاده از آن برآورد آماری از نسبت قیمت مسکن تهران به کشور و روند تحولات قیمت کشوری مسکن را استخراج کرد مربوط به پاییز سال گذشته است.

بازگشت به رابطه متعارف قیمتی

آنالیز ها با استناد به آخرین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهرهای کشور نشان می دهد، این بازار در جهت احیای رابطه متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرها نهاده شده است.نسبت متعارف قیمت مسکن تهران به کشور در دوره های معمول و عادی بازار مسکن، معمولا حول و حوش 7/ 2 برابر است. به این معنا که در دوره های عادی و معمول بازار مسکن، معمولا میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حول وحوش 7/ 2 برابر میانه قیمت مسکن در سایر شهرهاست. با شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن از سال 97 این نسبت به هم خورد و عددنسبت افزایش یافت .

در سال 97، در حالی که جهش قیمت مسکن در تهران شروع شده بود اما هنوز رشد شدید قیمت به سایر شهرها سرایت ننموده بود میانگین قیمت مسکن در مرکز به 5/ 3 برابر میانه قیمت کشوری مسکن رسید. در سال 98، در حالی که به تدریج بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز به جهش قیمت مسکن شهر تهران واکنش نشان داد و از آن اثر گرفت، با نهاده شدن شهرها در جهت جهش قیمت، این نسبت به 3/ 3 برابر کاهش یافت. اما از بهار 99 رابطه قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن سایر شهرها در فاز بازتنظیم نهاده شد. در سال 99 نه تنها جهش قیمت مسکن در شهر تهران ادامه یافت بلکه جهش در سایر شهرهای کشور نیز که از سال 98 شروع شده بود ادامه یافت و میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور با شیب محسوس افزایش یافت. تحت تاثیر این رویداد، در سال 99 و همزمان با نهاده شدن بازار مسکن در فاز بازتنظیم، رابطه قیمت مسکن تهران وکشور، به 9/ 2 برابر رسید.

در بهار 1400 اما این نسبت به کمتر از حد متعارف مورد انتظار، رسید. یعنی در حالی که در شرایط عادی این نسبت به طور متعارف 7/ 2 برابر بود در بهار 1400، تحت تاثیر سبقت بی سابقه تورم ملکی شهرها از شهر تهران، این نسبت به کمتر از حد متعارف یعنی به 5/ 2 برابر رسید. در تابستان 1400 اما، همزمان با کاهش تب تورمی در بازار کشوری مسکن، این نسبت به سطح متعارف 7/ 2 برابری بازگشت ودر پاییز نیز همین نسبت 7/ 2 برابری، در بازار مسکن تثبیت شد. در مجموع می توان گفت هم اکنون نسبت قیمت مسکن تهران و سایر شهرها به سطح متعارف دوره های معمول بازار در دهه 90 بازگشته است.

عامل احیای نسبت 7/ 2 برابری

علت بازگشت قیمت مسکن تهران وسایر شهرها به رابطه متعارف قیمتی را می توان به جبران عقب ماندگی تورم ملکی در کشور از تورم ملکی تهران در سال گذشته، جست وجو کرد. در شرایطی که در سال گذشته، بعد از یک دوره جهش شدید سه ساله قیمت مسکن در شهر تهران، بازار مسکن مرکز وارد فازپساجهش و ثبات نسبی شد و حتی در این سال سطح قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از قیمت واقعی)کاهش یافت، تورم شدید ملکی در شهرهای کشور ادامه یافت. در 10 شهر بزرگ یاد شده شامل تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، در حالی میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل-پاییز 1399- رشد 65 درصدی داشت که این تورم ملکی در شهر تهران 16 درصد بود. معنای این موضوع آن است که تورم ملکی این 10 شهر بزرگ 5/ 3 برابر بیشتر از تورم ملکی تهران بوده است. در کشور نیز میانه قیمت مسکن در این بازه زمانی-پاییز 1400 به پاییز 1399- معادل 31 درصد رشد کرد.

روند 5 ساله تورم ملکی

آنالیز ها از روند 5 ساله تورم مسکن مربوط به سال های مابین تابستان 1397 تا تابستان 1401، به شناسایی جغرافیای داغ ملکی در کشور، منجر شده است. شکاف بین تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ یاد شده در حالی به 5/ 3 برابر (رشد 5/ 3 برابری قیمت مسکن این شهرها در مقایسه با رشد قیمت مسکن تهران در پاییز 1400)، رسیده است که در 5 سال اخیر این فاصله تورمی بی سابقه بوده است.در تابستان 97 تورم مسکن تهران 2/ 2 برابر تورم مسکن 10 شهر بزرگ یاد شده بوده است.

تورم مسکن کشور نیز 6/ 1 برابر تورم این شهرها بوده است.در تابستان 98 تورم مسکن تهران 8/ 1 برابر تورم مسکن 10 شهر بزرگ مذکور و تورم مسکن کشور 4/ 1 برابر تورم این شهرها بوده است. در این دو سال، هم تورم مسکن تهران و هم تورم مسکن کشور به طور میانه از تورم ملکی در این 10 شهر بیشتر بوده است. اما از تابستان 99، این شرایط معکوس شد وتورم مسکن 10 شهر یاد شده از تورم ملکی تهران وکشور سبقت گرفت.

در تابستان 99 تورم ملکی در 10 شهر بزرگ یاد شده برابر با 137 درصد و معادل 8/ 1 برابر تورم ملکی تهران (76درصد)، و بعلاوه برابر با 4/ 1 برابر تورم ملکی کشور بود. در تابستان 1400 تورم ملکی در این 10 شهر به 3/ 2 برابر تورم مسکن مرکز و 5/ 1 برابر تورم مسکن کشور رسید و در پاییز 1400 نیز این نسبت در شکل بی سابقه ای افزایش یافت. تورم مسکن شهرهای بزرگ (10 شهر نام برده شده)، در پاییز 1400 به 5/ 3 برابر تورم ملکی تهران و 8/ 1 برابر تورم ملکی کشور رسید. در آنالیز آمارهای مربوط به بازار مسکن سایر استان هایی که این شهرها در آنها قرار ندارد نیز مشاهده می گردد که سرعت رشد قیمت مسکن در آنها در سال 1400 نسبت به سال های قبل بیشتر بوده است. آنالیز های دنیای اقتصاد از روند 4 ساله بازار مسکن شهرهای کشور در حالی نشان دهنده افزایش شکاف بین تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ دیگر است که در عین حال تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از شرایط بازار مسکن در سال 1401، تحولات ملکی نو در این شهرها و نواحی حومه ای آنها را نشان می دهد.

در شرایطی که در پاییز سال گذشته، میانه قیمت مسکن در 10 شهر یاد شده، شامل، تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، ارومیه، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، 57 درصد رشد کرد این اندازه در شهر تهران تنها 16 درصد بوده است.

این موضوع دو علت عمده دارد اولین علت به تاخیر سرایت تورم ملکی و به تبع آن تاخیر در سرایت فاز ثبات و پساجهش به شهرهای بزرگ نسبت به تهران مربوط می گردد. همان طور که آمارها و روندهای آماری نشان می دهد در سال های ابتدای دوره جهش یعنی در سال های 97 و 98 به علت آنکه جهش ابتدا از تهران شروع شد وسپس به سایر شهرها سرایت کرد، سرعت رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر از سایر شهرها از جمله 10 شهر بزرگ یاد شده بود. اما در سال 1400 که بازار مسکن تهران وارد دوره پساجهش وثبات نسبی شد، جهش قیمتی در سایر شهرها ادامه یافت.اما تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد همان گونه که انتظار می رفت، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ در تابستان سال جاری کاهش یافته است. تقریبا مشابه همان روندی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران تجربه شد. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد هم اکنون در عمده این شهرها بازار مسکن در رکود به سر می برد، خریدها به شدت کاهش یافته است و سرعت رشد قیمت نیز نسبت به سال گذشته به اندازه محسوسی کاهش یافته است.سال گذشته در شهرهای حومه ای این شهرهای بزرگ نیز رشد شدید قیمت هر چند کمتر از رشد قیمت مراکز استان ها، تجربه شد وهم اکنون نیز بازار مسکن این شهرها با رکود و کاهش معاملات خرید روبرو شده است. اما سال گذشته تحت تاثیر رشد شدید قیمت ها در مراکز استان، بازار ملک این شهرهای حومه ای به خصوص بازار زمین آنها به یکی از مقصدهای اصلی و مهم سرمایه گذاران تبدیل شد. اما هم اکنون این نوع معاملات و تقاضا برای آنها نیز به اندازه قابل توجهی کاهش یافته است.